Dispositif Pinel : focus sur les délais à respecter

 

Pour pouvoir bénéficier effectivement des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel, par le biais de l’acquisition d’un logement neuf vendu sur plan (en VEFA), un investisseur doit prendre en compte et respecter divers délais. Faisons le point pour être en ordre...

Rappelons que le dispositif « Pinel » permet, sous conditions, à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’achat en VEFA d’un logement situé dans certaines communes (CGI, art. 199 novocies). Certaines obligations déclaratives sont à respecter (CGI, annexe 3, art. 46 AZA undecies).

 

Un délai pour acheter le logement

Délai à respecter. En l’état, pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, un investisseur en VEFA doit régulariser un acte authentique d’acquisition d’un logement (éligible) d’ici le 31.12.2016, au plus tard.

 

Justificatif à prévoir. À l’égard du fisc, outre la note réglementaire dûment renseignée à ce sujet (cf. notice), une attestation notariée de propriété est à prévoir pour le logement concerné.

 

Bonne nouvelle ! Le Président de la République vient d’annoncer, le 07.04.2016, que le dispositif Pinel serait prolongé d’une année, jusqu’au 31.12.2017. En droit, la mesure suppose certes d’être confirmée (validée) dans le cadre d’une prochaine loi de finances (y compris rectificative). Mais cela permet d’ores et déjà à un promoteur d’avoir une certaine visibilité pour monter un (nouveau) programme, dans une commune éligible.

 

Un délai pour réaliser le logement

Délai à respecter. Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’achèvement d’un logement acquis en VEFA doit « intervenir » dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique. Notez que la date de la demande de permis de construire, pour le programme concerné, est indifférente. Il en va de même de la date de la déclaration d’ouverture de chantier (contrairement au dispositif Duflot).

 

En pratique. Pour le fisc, la date d’achèvement s’entend comme celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du logement concerné à l’usage prévu. En clair, le logement doit être considéré comme achevé lorsqu’il est « habitable ».

 

Un délai pour louer le logement

Délai à respecter. Pour bénéficier du dispositif Pinel, un investisseur doit s’engager à louer nu le logement concerné, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale (six ou neuf ans). À cet égard, l’engagement (initial) de location doit « prendre effet » dans les 12 mois qui suivent « la date d’achèvement » du logement. En clair, la « mise en location » du logement doit être effective dans le délai de 12 mois. Il est à cet égard impératif de faire le nécessaire, en temps utile...

 

Justificatifs à prévoir. Au vu des textes, un investisseur doit veiller à disposer d’une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (avec une pièce attestant de sa réception en mairie), ainsi qu’une copie du bail conclu avec le locataire.

 

En cas de litige. Pour apprécier le délai de 12 mois, des juges ont estimé qu’un investisseur pouvait se prévaloir de la date du p.-v. de livraison régularisé pour le logement concerné (CAA Marseille 10.12.2015 n° 14MA00239) . Si sa portée est à nuancer, la décision est à faire valoir tel là où le fisc oppose, comme en l’espèce, une attestation d’achèvement des travaux dressée unilatéralement par un maître d’œuvre.

 

Conseil. La note à régulariser, avec l’engagement de location, est à joindre à la déclaration de revenus (IR) de l’année d’achèvement du logement. Pour régulariser la prochaine déclaration IR (2042 C), consultez la « brochure pratique 2016 », qui vient d’être éditée par les pouvoirs publics (cf. notice).

 

Si un acte authentique en VEFA doit en l’état être signé d’ici fin 2016 pour bénéficier du dispositif Pinel, celui-ci devrait être prolongé d’une année. À partir de la date de signature de l’acte, le logement doit pouvoir être achevé (habitable) sous 30 mois, puis être ensuite loué dans un délai de 12 mois, impérativement.

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